土地活用をしたい。ただ、周りを見渡すと、築年数を重ねた住宅や利便性の悪い土地が、空き家、空き地として、「負動産」化している例も少なくない。せっかく土地活用をしても、「負動産」となってしまったら、本末転倒ではないか……初めて土地活用を検討するオーナーの正直な気持ちである。

　では、実際のところは、どうなのだろう。一部の報道から、賃貸物件の供給が需要を上回っていると勘違いされる方も多いようだが、わが国においては近年、人口減にもかかわらず、未婚率のアップや高齢化による単身・夫婦２人暮らしの増加などから世帯数が増え、賃貸需要は高まっている。＜図1＞

　また、賃貸アパート経営以外の有効な選択肢として、たとえば文教施設や医療・福祉関連施設といった地域貢献、社会貢献をも視野にいれた土地活用も、注目を集めている。ただ、この場合、土地利用を希望する側とオーナーとのマッチングをどう行うかとか、地域住民との融和をどう図るかなど、専門的な知識と経験が必要で、その点においては、賃貸アパート経営でも同様だ。

　賢いオーナーがなすべき最優先事項、それは土地活用について様々な知見と経験を持ち、課題を共に解決してくれるパートナーを選ぶことなのかもしれない。

（YOMIURI BRAND STUDIO Creative Editor/Writer　二居隆司）

賃貸アパート経営に加え、さまざまな土地活用を提案

　「遊休地や空き家を持っていて、それを有効に使いたい」「今後の相続対策のために節税をしたい」「相続に直面し、なんらかの手を打たないといけない」……。これから土地活用をしようというオーナーの想いは、千差万別だ。オーナーの数だけ、理由があるといえよう。
　土地活用において豊富な経験をもつ三井ホーム株式会社 営業推進部 賃貸・用地グループ長の依田明史さんは、こう話す。
　「最近のオーナー様の傾向として、『アパートだけを建てます』という方は、少なくなっているように感じます。賃貸アパート経営以外の土地活用も検討したいのだけれど、その答えがみつからず、迷っているオーナー様が多く見かけられますね。そういったオーナー様向けに弊社では、賃貸アパート経営以外のさまざまな土地活用の方法をご提案し、数多くの実績も残しています」

オーナーの不安に寄り添い、調査データを基に解消

　弊社の営業担当は、三井不動産グループの一員として、オーナー様からの一層厚い信頼を寄せられています。その信頼にこたえるべく、建てて終わりではなく、その後の運営管理も含め、オーナー様の大切な資産をお守りするお手伝いをさせていただいています」（依田グループ長）

独自構法できわめて優れた耐震性・遮音性・耐火性・断熱性を実現

医療、介護関連施設、保育所などへの活用で高い実績

　さらに、依田グループ長が冒頭に話したように、賃貸アパート経営以外の解決策を提案できるのが、三井ホームならではのセールスポイントのひとつだ。医療施設、介護関連施設、商業施設、保育所をはじめとした文教施設などで数多くの実績があり、とくに医療施設に関して評判が高いという。

　「『ドクターズレントハウスR』というブランドで、オーナー様の所有する土地に医院を建て、ドクターに賃貸するという土地活用を行っています。長期賃貸借契約を結ぶことで安定経営が図れますし、エリアによっては、アパート経営より高い賃料を得ることもできます。また、地域貢献、地域活性化にも寄与することができます。
最初、こういったご提案をすると、ほとんどのオーナーの方が、『そのような土地の活用法があるのですか』と驚かれます。それに対して、医師不足や後期高齢者の増加などから、地域における医療ニーズが高いことをご説明しますと、『そういうことなら、もっと詳しく話を聞きたい』となり、そこから話が具体化してくるのです」

年をかさねても古びない「経年優化」で長期的な安定収入を確保

　もうひとつ、三井ホームにおいて忘れてはならないセールスポイントに、「経年優化」というコンセプトがある。「経年劣化」ならぬ「優化」とは？　依田グループ長は、こう説明する。

　「建物は、年数を経るとともに価値が落ちていくというのが一般的な考え方で、たとえばアパート経営だと、安く建てて、なるべく早く資金を回収するという方が比較的多いかと思われます。ただ、それだと、築年数をかさねればかさねるほど、入居者を確保しにくくなります。弊社がご提案しているのは、長期安定経営が可能な物件で、年を経ても古びない、むしろ街の景観にとけこみ、味わいのでる建物です。そのためには、必要な投資をしていただきます。高価値を維持したまま、長く使っていただける物件をご提供する――それが『経年優化』なのです。実際に、築年数をかさねた建物で、入居希望者が絶えない例をいくつもご紹介することができます」

事業の主体であるオーナーを共同事業者として支える

　「三井ホームは共同事業者であり、事業を行う主体はあくまでもオーナー様」というのが基本スタンスでもある。

　「いくつもある建築会社の中から、オーナー様に弊社を選んでいただくため、建てる前の段階から、建てた後の運営サポートも含め、ご提案をさせていただいています。大事な局面において最終的な決断をくだされるのはオーナー様です。オーナー様が適切な判断をくだせるよう、その判断材料となる情報をご提供する。それが共同事業者である弊社の役割だと思っています。