多くの土地オーナーから「土地活用のパートナー」として選ばれ続けている三井ホーム。土地活用のプロフェッショナルである同社営業担当者へのインタビューを通じ、三井ホームがパートナーとして選ばれる理由をひも解く本企画。今回は、東京都府中市にある約1,200㎡にも及ぶ広大な自宅敷地を、医院＋賃貸住宅＋自宅と保育所の計2棟に建て替えた事例を紹介する。本件を担当した東京コンサルティング営業部 東京西エリア 営業グループ長の西嶋俊人氏に話を聞いた。

「賃貸住宅ではなく、クリニックを建てたい」

　都心から西に延びる京王線の最寄駅から徒歩約5分の場所に、戦前から続く大地主の自宅があった。敷地面積は約1,200㎡。築約50年の自宅は老朽化が進み、建て替えを検討する必要があった。

　銀行から弊社に相談が持ち込まれたのが2018年初め。まず自宅＋賃貸住宅というプランを持ってオーナーさまにお会いしました。するとオーナーさまから「今回は賃貸住宅ではなく、クリニックなどを建てたい」と具体的なご希望があり、続けて「三井ホームさん、そういうの得意ですよね？」と言われました。

　さすがは代々続く地主の方で、不動産管理会社の経営者です。不動産情報や住宅メーカー各社の強みなどにも精通されていました。すでに複数の賃貸住宅を所有していることもあり、今回は違う形態の物件にしたかったようです。人口減少社会での賃貸ニーズの今後を少し懸念している様子も見受けられました。さらに地域貢献にもなる土地活用をしたい、という気持ちも強くお持ちでした。

　そこで自宅と賃貸医院の『ドクターズレントハウス』というプランを提案し、敷地が広いので医院を2つ誘致するということで、プロジェクトの方向性が定まってきました。

　その頃、府中市では、待機児童の問題が大きくなり、保育施設を増やすことが喫緊の課題となっていた。認可保育所を新設する場合、東京都から補助金が支給されるほか、保育所の運営事業者から支払われる賃料は、賃貸医院同様、通常の賃貸住宅よりも高く設定される傾向にあった。

　三井ホームの土地活用は、賃貸住宅や医院以外にも、保育や介護、商業などさまざまな施設建築で多くの実績を持ちます。今回の物件は、敷地面積も広く、駅から徒歩5分という好立地ということもあり、保育所としても十分魅力的な場所です。医院以外に保育所も作れば、地域の医療と子育てに貢献できることになります。オーナーさまともよく話し合い、医院以外に認可保育所も誘致することに決めました。

　最終的に今回のプロジェクトは、2棟建ての構成になりました。まず自宅が入る棟は、1階と2階の一部をドクターズレントハウスにし、2階の残り部分に賃貸住宅を3戸入れ、3階を自宅とした木造3階建てです。そしてもう1棟が木造2階建ての認可保育所です。

　ドクターズレントハウスは22年、認可保育所は20年の賃貸借契約を締結するとともに、3戸の賃貸住宅は、周辺のマーケット調査を行ったうえで、主に単身者やDINKS世帯向けに1LDKとしました。

ドクターの決定に続き、保育所も認可される

　今回のように用途の違う複数の物件を同時に建てる大掛かりなプロジェクトは、スケジュール管理や誘致のタイミングなどが非常に重要になる。「ドクターの誘致や保育園の運営事業者の選定、自治体への申請や認可など、今回はあらゆることがスムーズに運びました」と西嶋氏は話す。

　時系列で振り返ってみると、まず2018年のはじめにお話をいただいて、自宅とドクターズレントハウスのプランを検討しつつ、その年の5月にオーナーさまとドクターを募集する業務委託契約を結びました。ちょうど同じ頃に、2020年度に開園する府中市の認可保育所の公募が始まり、2棟建てのうちの1棟を認可保育所にするプランに変更しました。

　認可の申請をする際には、保育所の運営事業者を先に選んでおく必要があります。三井ホームのネットワークを活用して運営事業者を選定し、8月に府中市へ申請を行いました。とはいえ、審査には時間がかかり、当然却下される場合もあります。立地、敷地面積ともに申し分なく、選ばれる可能性が高いと思っていましたが、もし認可が下りなかった場合は、当初の予定通りこちらの棟も医院にするつもりで考えていました。

　ドクターが決まったのがその年の11月。近くの大病院で勤務医をされていた方です。お住まいも府中市内ということもあり、開業するならこのエリアと決めていたそうです。その後、オーナーさまとドクターが正式に契約を交わしたのが2019年2月頃。それと同じタイミングで東京都から保育所の認可が無事に下りました。

　最終的に賃貸住宅を3戸備えたが、実はここにも医院を誘致することを検討していたという。とはいえドクターを誘致するのは、巡り合わせによるところが大きく、決まらないことには工事に着手することはしない。

三井ホームの強みを存分に発揮

　既存の建物を解体し、2019年6月から工事がスタート。2020年1月には自宅の入る3階建て、翌月には2階建ての保育園がそれぞれ完成した。そして医院は2月、保育所は4月に無事オープンした。

　用途の異なる複数の物件を同時に建てるという大掛かりなプロジェクトであったにもかかわらず、スムーズに進んだのは、オーナーさま自身が不動産業を営んでおり、事業に理解があったことが大きかったと思います。最初にお会いした時から一切ブレることなく、事業として成功することに何より重きを置いていらっしゃいました。

　自宅を優先すると収益性を犠牲にする必要があるかもしれません。しかし自宅が入る木造3階建てのほうも、ドクターの意向を最大限反映し、とにかく医院経営がうまくいく建物にしてほしいということで、オーナーさまご自身の意向や好みを主張されることはほとんどありませんでした。

　「保育所がダメだったら医院をもう1つ誘致」「それも難しそうなら賃貸住宅に」など、常に二の手、三の手を考えながら進めていたことが、オーナーさまの不安の軽減にもつながったようです。こちらの提案を常に前向きに検討していただいたオーナーさまには本当に感謝しています。

　このように事業に理解のあるオーナーさまだったことで、三井ホームの強みも存分に発揮できたと思います。ドクターと認可保育所を同時に誘致できたことは、三井不動産グループとしてのネットワークと長年のノウハウの賜物でしょう。

　木造建築も当社の強みです。度重なるプラン変更にも柔軟に対応し、間取りも自由に変更できるのは木造建築ならではのメリットです。特に保育園の内装にはふんだんに木を使い、ぬくもりのある空間を作りました。温かく、そしてやさしく園児たちの成長を見守ります。

　環境にやさしいだけでなく、実利的なメリットもあるのが木造建築のいいところです。今回のような大掛かりな事業の時は、鉄骨RC建築が一般的ですが、構造上、基礎・抗工事のコストが高くなりがちです。また、建物の固定資産税、都市計画税も高くなります。その点、三井ホームの木造のツーバイフォー工法は耐震性、耐火性に優れ、コストも鉄骨RCに比べれば割安です。また、事業転換したりする際のリフォーム等も木造のほうが容易です。

　また、より良い融資のサポートにも力を入れています。今回の建築費用も全額、金融機関からの融資で行いました。やはり土地活用は事業ですからローンを上手に活用することが大切です。金融機関からの要望にタイムリーに対応できる当社には、ファイナンスの面でも一日の長があります。

土地活用は事業として成立することがすべて

　「もっともやりがいを感じるのは、事業が幸先のよいスタートを切って、オーナーさまの喜ぶ顔を見たとき」と西嶋氏は語る。今回も医院は新型コロナ感染拡大前に開業でき、保育所も定員数の60名はすぐに埋まった。賃貸住宅の入居者も早々に決まり、いずれも順調な滑り出しだった。

　そんな時には、事業本来の目的を思い出していただくようサポートするのも私たちの大切な役目です。耳の痛いことを言うこともあるかもしれませんが、それもオーナーさまを思ってのこと。これからも三井不動産グループとしての総合力を活かしながら、「三井」の名に恥じないような仕事をしていきたいですね。

三井ホームの保育所事例

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