連載賃貸経営の常識を覆す!?
「経年優化」で長期・安定運営をかなえる 三井ホームの賃貸経営

賃貸アパートを建て、土地の「相続税評価額」を圧縮

以前から、相続対策の一環として賃貸用のアパートを建てるケースは多い。一方で、昨今はアパート経営にまつわる諸問題も浮上し、その有用性について懐疑的な見方が広がっているのも事実だろう。果たして、賃貸アパートの建設・経営は土地活用の方法として「アリ」なのだろうか？
まず、相続対策としてなぜアパート建設が有効なのか、改めてその仕組みを理解しよう。
相続税の対象となる土地の評価額は、その利用状況に応じて異なる。賃貸住宅に活用する土地は「貸家建付地」として評価額より20％前後の減額、また、建物についても「借家権割合」により評価額より30％の減額が適用される。つまり、課税対象になる財産自体を圧縮できるのだ。
さらに、固定資産税、都市計画税の圧縮や、家賃収入により納税資金を確保できる利点もある。

経営リスクを低減する「一括借上げ」の注意点は？

ただし、賃貸経営にはもちろんリスクもある。最も不安視されるのは、マーケットの変化に伴う家賃の変動や空室リスクだ。これに対し、三井ホームではどのような対策を行っているのだろうか？

依田氏「空室対策については、三井ホームグループの賃貸管理会社である三井ホームエステートが最長で30年にわたり一括して借り上げることで、リスクを低減します。ただし、マーケットというのは常に変化していて、家賃下落による収益性低下などのリスクを回避しきれないケースがあるのも事実です」

「30年一括借上げシステム」は、空室リスクの低減と管理業務の代行で、空室の心配や入居者とのトラブル、近隣のクレームから解放されるといったことから、多くのオーナーが利用しているサポートだという。しかし一括借上げといっても、マーケットの状況によっては条件の見直しや、最悪の場合、契約解除へと至るケースもある。昨今浮上している「サブリース問題」は、こうしたマーケットリスクについて、事業者側がオーナーにしっかりと説明しきれていないことも要因の一つとして考えられる。

オーナーは共に事業を行う「パートナー」

やはり事業である以上、オーナー側のリスクがゼロになることはない。しかし、やり方によってはそのリスクを低減させることもできる。一番の肝になるのは、パートナーの存在だ。経営体質が強固かつ、エリアマーケティング力に優れた会社を選ぶことで、将来にわたって安定した収益を見込むことができる。

島﨑氏「空室による収益性低下を回避するためには、事前準備の段階でプロに相談し、市場調査によるニーズ分析を行うことが必須です。私たちもまずは徹底した市場調査を行い、オーナー様の事業目的やご意向をふまえながら勝算の高いご提案をいたします。市場調査の結果、アパート経営に不向きな立地とわかれば、保育園や福祉施設、駐車場など別のご提案をさせていただくこともあります」

一般的に、賃貸管理会社にとってオーナーは「お客さん」だ。そのため、オーナーは先々の見通しを含む経営のすべてを管理会社に依存しがちである。しかし、三井ホームグループのスタンスはあくまで「共同事業者」だという。十分な収益性が見込めなければ、パートナーとして歩むことはない。

伊藤氏「我々はオーナー様から選ばれる立場ですが、我々としても、こんな方と組みたい、こうしたお客様のお手伝いをしたいといった思いはあります。また、立地についても都市部と郊外とでは状況が異なりますし、どこもかしこも30年一括借上げが可能なわけではありません。何でも無責任に請け負うのではなく、オーナー様それぞれの悩みに対して、最適だと思う解答をご提案します。たとえば、仮に郊外に500坪の土地があったとしても、立地的に賃貸住宅需要が見込めないケースもあるわけです。そうした場合には、その一部を売却して中心部の収益性の高い土地に買い替えていただき、そこでアパート経営を行うといった提案をする場合もあります」

裏を返せば、三井ホームのような会社がタッグを組むこと自体、「勝算あり」とのお墨付きを得るようなものだ。加えて、30年一括借上げを含む三井ホームグループの手厚いサポートのもと、アパート経営を行うことができる。
実際、三井ホームエステートが管理する賃貸物件の空室率は2017年時点で3％台と、全国平均を大きく下回っている。また、なかには築14年にも関わらず、賃料が上がったケースもあるという。これはやはり、オーナー自身の努力と三井ホームグループのサポート、マーケティング力の結実による成果といえそうだ。
賃貸経営は事業であり、成功は約束されたものではない。しかし、しっかりとした共同事業者に出会うことができたなら、「相続対策にアパート経営は有効」といっても過言ではないだろう。

取材・文／前田智行　撮影／押木良輔（人物）
※本インタビューは、2019年2月27日に収録したものです。