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空室が埋まらない/リノベーションvs建て替え

アパートも築20年を超えるとさまざまな問題が!その問題解決のためには?

建物も老朽化が進み市場における競争力が低下。増える空室、長期化する空室期間をどうするか。3つの課題から考える!

3つの課題
  • 建物の老朽化・設備の陳腐化棟による競争力の低下に起因する課題
  • 減価償却や借入利子の減少による会計上の課題
  • 相続対策としての課題

アパートや賃貸資産は、空室問題を中心に築20年を超えるとさまざまな問題が顕在化してきます。そのような問題を整理すると3つの課題にまとめる事ができます。それは、
[1]建物設備の老朽化・陳腐化
[2]収益の低下
[3]相続対策の練り直しです。
まず1つ目の課題は、空室問題に直結する競争力の低下です。設備・仕様は20年前と比べると格段に良くなっています。また、セキュリティ対策も大きく様変わりしています。これらの課題を解決しないことには、空室問題はより深刻化することになります。2つ目は、減価償却費が減少することで税金が増えてキャッシュフローを悪化させます。また、経費に計上できる返済金の金利も少なくなってきます。3つ目は、マイナスの財産である借入金の減少による節税効果が低下してきます。また20年前とは、家族の状況も変化してきていることでしょう。
これら3つの課題を解決するためには、どのような方法があるのでしょうか。

課題を解決していくには、「リノベーション」と「建て替え」という抜本的な方法から考えていきましょう。

アパート・賃貸資産を再生していくには、4つの方法が考えられます。しかし、「修繕」で対応するにはもう限界が見えていて、修繕だけでは今の入居者には魅力ある物件とは感じらることができないと思われます。また、資産の「組み換え」は老朽化した賃貸資産を売却しなくてはならないため、再活用の可能性や買い手の有無を考えると実現性は低くなります。<
そのため、「リノベーション」と「建て替え」の2つを検討していきましょう。

「リノベーション」か「建て替え」を判断するには?

それでは、リノベーションか建て替えかどちらを選択したらいいのでしょうか。
前述の3つの課題をすべて解消するのは「建て替え」です。
「建て替え」ならば、今の事業内容に左右されることなく、変化してきた市場環境に合わせたプランニングや事業規模の拡大も可能になります。ただし、、大きな投資を伴いますので、「リノベーション」も視野に入れて検討しましょう。
このように「建て替え」や「リノベーション」といった抜本的な解決策を必要とする場合は、マーケティングや事業収支計画など専門的なノウハウが必要になります。そのため、信頼できる専門家のアドバイスを受けながら充分な検討を行ってください。

ケーススタディ

※1建て替え後の「年間収入」:180坪×9千円/坪×12カ月×入居率90%=1,749万6千円。リノベーション後の「年間収入」:100坪×8千円/坪×入居率90%×12ヵ月=864万円。
※2建て替え後の「年間支出」=1,749万6千円×25%=437万4千円(建て替え後の経費率:年間収入の25%と設定)。リノベーション後の「年間支出」=864万円×30%=259万2千円(リノベーション後の経費率:年間収入の30%と設定)。
※3投資回収期間は、本来は、税引き後借入金返済後の剰余金累計が借入金残高を超えるのに要する期間を指すが、ここでは目安を示すための簡易計算によった。

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